Het toekomstbestendig maken van ongeveer 25.000 sociale huurwoningen in de oude stadswijken van Rotterdam gaat naar schatting minstens 5 miljard euro kosten. Met het huidige tempo zou het 125 jaar duren om alle woningen aan te pakken. Om in 2050 klaar te zijn, zouden vanaf nu iedere dag drie woningen moeten worden aangepakt.

Dat staat in een brief over een mogelijke 'Tweede Stadsvernieuwing' die is gericht aan de Rotterdamse gemeenteraad. De woningen werden tussen 1974 en 1996 tijdens de stadsvernieuwing ingrijpend gerenoveerd en zijn inmiddels in feite ongeveer honderd jaar oud. Het gaat om circa 400 complexen met samen ongeveer 2 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak.

De woningen, veelal portiekappartementen, liggen verspreid over de oude stadswijken. Ze zijn onder meer te herkennen aan rode metselwerkgevels, trespa dakdozen en aangehangen balkons. Volgens de brief kampen de panden onder meer met funderingsproblemen. Ook bevatten ze asbest, hebben ze verouderd dubbelglas en vormen balkondragers koudebruggen.

De omvang van de opgave is groot. In totaal moet naar schatting 600.000 vierkante meter plat dak worden verduurzaamd, 270.000 vierkante meter verouderd glas worden vervangen en 230.000 vierkante meter asbest worden verwijderd. Ook gaat het om 250 kilometer aan funderingsbalken en 42.500 balkonopleggingen. Om de hele voorraad tot 2050 aan te pakken, zou volgens de brief dagelijks ongeveer 600.000 euro in de bestaande stad moeten worden geïnvesteerd.

Renovatie kan duurder zijn dan nieuwbouw

Renovatie van de woningen is volgens de opstellers bouwtechnisch ingewikkeld en levert voor woningcorporaties niet dezelfde kwaliteit op als nieuwbouw. Uit gesprekken met deelnemende corporaties en analyses van eerdere projecten zou bovendien blijken dat renovatie vaak duurder uitvalt dan nieuwbouw.

De geschatte kosten beginnen bij 200.000 euro per woning voor een renovatie die zich beperkt tot de gebouwschil. Als ook funderingsherstel of cascorenovatie nodig is, kan dat oplopen tot 350.000 euro. Wanneer daarnaast de woningdifferentiatie, vluchtwegen en ontsluiting moeten worden aangepast, kunnen de kosten volgens de brief oplopen tot 430.000 euro per woning.

De opstellers zien de vernieuwingsoperatie tegelijkertijd als een mogelijkheid om meer problemen in de oude stadswijken aan te pakken. Bestaande sociale woningbouw vormt daar meer dan 60 procent van de woningvoorraad. Door per wijk nieuwe kaders te maken, zouden naast renovatie ook nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd en kan funderingsproblematiek integraal worden aangepakt.

Ook noemen zij behoud van erfgoed, collectieve woonvormen en wooncoöperaties, nieuwe parkeervoorzieningen en verbetering van de openbare ruimte als mogelijkheden. De omvang van de operatie biedt volgens hen bovendien een kans om bewoners via het Sociaal Statuut bij de toekomst van hun woningen en wijken te betrekken.

Onderzoek naar 'Tweede Stadsvernieuwing'

AAAN en Werkplaats Erfgoed zijn begin dit jaar samen met Woonstad Rotterdam, Woonbron, Havensteder, Hef Wonen, de gemeente Rotterdam, AIR en het Nieuwe Instituut begonnen met onderzoek onder de titel Een Tweede Stadsvernieuwing. Daarbij kijken zij naar de geschiedenis van de woningvoorraad, analyseren ze recente renovatieprojecten en onderzoeken ze mogelijke toekomstscenario's voor de wijken.

De initiatiefnemers wijzen daarbij op de eerste stadsvernieuwing. In een periode van 22 jaar kwamen destijds ongeveer 25.000 nieuwbouwwoningen en circa 25.000 hoog-niveaurenovaties tot stand. Zij vragen zich af of voor de huidige vernieuwingsopgave opnieuw een stadsbrede strategie voor de bestaande sociale woningbouw kan worden ontwikkeld.

Het onderzoek moet dit najaar worden afgerond.